LA EXENCIÓN DE LA GANANCIA PATRIMONIAL DERIVADA DE LA TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL CUANDO SE REINVIERTE EL VALOR DE TRANSMISIÓN EN LA ADQUISICIÓN DE UNA NUEVA VIVIENDA HABITUAL

Por Manuel Guerra Reguera

Publicado 13 julio, 2020

1. INTRODUCCIÓN

El artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas contiene la regulación  de la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual cuando tiene lugar la reinversión del valor de transmisión en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Se trata de una institución que acumula una cierta antigüedad en nuestro ordenamiento, no es precisamente una novedad, pero su estudio pormenorizado resulta esencial por cuanto que representa la consecuencia fiscal más importante en ese escenario que normalmente se da alguna vez en la vida de prácticamente todas las familias; hablamos, en efecto, de un cambio de residencia, de un traslado a una nueva casa.

Vamos a estudiar los aspectos básicos de su régimen jurídico, poniendo el acento en aquellos asuntos que mayor índice de conflictividad presentan con la Agencia tributaria. Podríamos afirmar, sin ánimo de adelantar acontecimientos, que los puntos más delicados tienen que ver con el concepto de vivienda habitual, con el significado del término reinversión, con el plazo que existe para llevar a cabo dicha reinversión, con cuestiones derivadas de la extinción de condominios o sociedades de gananciales, etcétera.

2. DESCRIPCIÓN BÁSICA DE LA EXENCIÓN

Cuando una persona transmite su vivienda habitual, puede aflorar una ganancia patrimonial que se calcularía sin especialidad o particularidad alguna. La cuantificación de dicha plusvalía se tendría que llevar a cabo como si de cualquier otro inmueble se tratara, es decir, restándole al valor de transmisión el importe que en su día representó el valor de adquisición, y el resultado de esta operación daría lugar a la cuantía de la ganancia patrimonial. Esta ganancia patrimonial se integraría en la base imponible del ahorro por tratarse de una plusvalía derivada de la transmisión de un bien o un derecho, y tributaria al tipo correspondiente que, a día de hoy, y a la espera de los nuevos acontecimientos que nos depara la anunciada reforma fiscal, oscilaría entre el 19 y el 23 por ciento.

Sin embargo, sabemos que si el titular y transmitente de dicho inmueble reinvierte el valor de transmisión en la adquisición de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial que la venta de la vivienda hubiese puesto de manifiesto estaría exenta.

El artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta lo expresa con nitidez:

“Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.

3. QUÉ HAY QUE REINVERTIR PARA LOGRAR LA EXENCIÓN TOTAL DE LA GANANCIA PATRIMONIAL

3.1 EL VALOR DE TRANSMISIÓN

Para lograr la exención plena de la ganancia patrimonial que se haya puesto de manifiesto, hay que reinvertir en la compra de una nueva vivienda habitual el valor de transmisión del inmueble, es decir, el precio de venta de la vivienda menos los gastos inherentes a la transmisión que haya satisfecho el transmitente. También habrá que restar los tributos que hayan gravado la transmisión y haya satisfecho el transmitente. Entre ellos destaca, como es sabido, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

3.2 REINVERSIÓN PARCIAL

Si la reinversión es parcial, es decir, no se reinvierte la totalidad del valor de transmisión sino una parte del mismo, la exención será proporcional a la parte del valor de transmisión reinvertido. Pongamos un ejemplo.

Si reinvertimos en la adquisición de una nueva vivienda habitual la mitad del valor de transmisión de la antigua vivienda, o sea, no la totalidad, sólo la mitad, pues sólo estará exenta la parte proporcional de la ganancia patrimonial, que en este caso sería la mitad obviamente.

El apartado primero del artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta se ocupa de regular esta cuestión:

“Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida”.

3.3 PRÉSTAMO PENDIENTE DE AMORTIZACIÓN

Si en el momento en que se transmita la vivienda habitual quedan cantidades pendientes de amortización relacionadas con un préstamo solicitado para adquirir la vivienda que ahora se transmite, sólo habrá que reinvertir en la nueva vivienda habitual la diferencia entre el valor de transmisión y la cantidad del préstamo pendiente de pago, para lograr que quede exenta la totalidad de la ganancia patrimonial.

Pongamos un ejemplo.

Una persona transmite su vivienda habitual por 200.000 euros, aflorando una ganancia patrimonial de 75.000 euros. En el momento en que se produce la transmisión de este inmueble, el capital pendiente de amortización relacionado con el préstamo que se solicitó para su compra asciende a 50.000 euros. ¿Cuánto tiene que reinvertir en una nueva vivienda habitual para que la ganancia patrimonial esté exenta? Con que reinvierta 150.000 euros, que es el valor de transmisión menos el capital pendiente de amortización, es suficiente.

No es necesario que amortice el capital pendiente; la deuda puede seguir existiendo. Lo que reduce la cuantía de la cantidad que debe ser reinvertida para lograr la exención de la ganancia patrimonial es la mera existencia de la deuda, no su pago o cancelación.

Sobre este tema puede verse la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V1006-2008, de 21 de mayo de 2008

4. QUÉ TIEMPO HAY PARA REINVERTIR. EL PLAZO PREVISTO PARA ADQUIRIR LA NUEVA VIVIENDA HABITUAL

4.1 PLANTEAMIENTO

Obviamente tiene que existir un plazo. No tendría sentido alguno permitir la reinversión sin el establecimiento de un plazo límite. Ese plazo es dos años. Ahora bien, estos dos años pueden contarse hacia adelante y hacia atrás.

4.2 DOS AÑOS DESPUÉS DE LA TRANSMISIÓN

Este plazo no platea dificultad alguna. Desde la transmisión de la vivienda hay dos años para la adquisición de la nueva vivienda. Los dos años se cuentan de fecha a fecha, por tanto, si la antigua vivienda se ha transmitido el 20 de junio de 2021, por citar un día elegido al azar, tenemos hasta el 20 de junio de 2023 para adquirir la nueva.

La transmisión o adquisición de un inmueble se produce conforme a lo previsto en el ámbito civil, es decir, se requiere el modo y la traditio para que se entienda producido el acto traslativo del dominio. Normalmente la entrega del inmueble queda representada por la firma de la escritura ante notario, que en principio va a ser la fecha que se va a revisar.

4.3 DOS AÑOS ANTES DE LA TRANSMISIÓN

Significa lo siguiente. Si en los dos años anteriores a la transmisión de la vivienda habitual ya se ha adquirido la nueva vivienda, la “reinversión” se entiende realizada. Entrecomillamos la palabra reinversión porque en realidad aún no se dispone del dinero procedente de la antigua vivienda porque no se ha vendido. En sentido estricto no estamos ante un supuesto de reinversión sino de inversión de los propios ahorros o de unas cantidades obtenidas en concepto de préstamo. Este hecho ha sido causa de numerosos conflictos entre la Agencia tributaria y los obligados tributarios. Veamos en qué sentido.

Durante muchos años, la Agencia tributaria entendía que cuando la nueva vivienda se adquiría antes de transmitir la antigua, sólo podía hablarse de reinversión si la nueva se adquiría con un préstamo que era saldado en los dos años posteriores con la transmisión de la antigua. Sólo en casos de este tipo admitía la reinversión, que es la condición que exige el artículo 38 de la Ley del Impuesto para conceder la exención de la ganancia patrimonial. Defendía que si un obligado tributario pagaba de sus ahorros la casa nueva antes de transmitir la antigua, no era un supuesto de reinversión sino de inversión de los propios ahorros.

Debemos reconocer que el razonamiento es contrario a los intereses de muchos obligados tributarios, pero en puridad, no es posible hablar de reinversión del valor de transmisión obtenido con la venta de la antigua vivienda, si aún no se ha transmitido ésta. Se está llevando a cabo una inversión, pero no una reinversión.

Por fortuna para todos, una feliz intervención del Tribunal Económico-Administrativo Central puso fin a estas interminables discusiones. Hablamos, en efecto, de la Resolución de 11 de septiembre de 2014, dictada en unificación de doctrina. La tesis que defiende es que no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, motivo por el cual no habrá de diferenciarse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o que hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión.

Sostiene que aquellas cantidades satisfechas por el contribuyente, con fondos propios, para el pago de una nueva vivienda habitual que se adquiera dentro de los dos años anteriores a la transmisión de la vivienda habitual precedente deben considerarse válidas a efectos de la base de reinversión. Y ello en atención al carácter fungible del dinero, adoptándose una interpretación de la norma en la que nada impide que el importe obtenido en la transmisión pueda utilizarse para la reposición de las rentas o ahorros personales.

Téngase presente a este respecto que ni la Ley ni el Reglamento del Impuesto exigen esta identidad total y absoluta entre las cantidades percibidas en contraprestación por la transmisión y las entregadas en concepto de reinversión por la previa compra, lo que dejaría prácticamente vacío de contenido el precepto. A ello se ha de sumar además el hecho de que el dinero constituye un bien fungible. Y el objetivo que persigue el legislador con la aplicación de la exención es que el obligado tributario invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión, lo que daría lugar a una total exención de la ganancia, o en su caso a una exención parcial en proporción a los importes reinvertidos dentro de dicho plazo de dos años. Por otra parte, al objeto de poder aplicar la exención de gravamen de la ganancia patrimonial es necesario que la transmisión de la antigua vivienda haya contribuido a satisfacer el importe de la nueva vivienda. Y, tal y como se ha precisado, ni la Ley ni el Reglamento del IRPF restringen el hecho de que el importe obtenido en la transmisión pueda utilizarse en la reposición de las rentas y ahorros personales o familiares invertidos previamente en la adquisición de la nueva, ya que con dicha reposición se estarían reemplazando estos fondos con los obtenidos a través de la venta, destinándose, por tanto, éstos últimos en efecto a satisfacer el importe derivado de la adquisición previa de la nueva vivienda habitual, tal como exige la normativa de aplicación. Resulta por tanto suficiente que la cantidad previamente abonada por la nueva vivienda sea equivalente o superior a la obtenida por la venta de la vivienda habitual, toda vez que se cumple el requisito de la afección de la ganancia patrimonial al pago del precio de la nueva vivienda.

En definitiva, de acuerdo con la doctrina fijada por el Tribunal Económico-Administrativo Central a través de la citada Resolución de 11 de septiembre de 2014 (JT 2014, 1376) para determinar la exención de las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en la transmisión de un vivienda habitual, cuando la nueva vivienda habitual se hubiese adquirido en los dos años anteriores a la transmisión de aquélla, no será preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, no debiendo distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda se halle a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o que haya sido obtenido por causa de esa transmisión.

5. EL SIGNIFICADO DE LA PALABRA REINVERSIÓN

El término reinversión en este contexto implica adquisición del pleno dominio. La vivienda tiene que ser adquirida en propiedad. No vale, obviamente, el arrendamiento, ni el arrendamiento con opción a compra si no se ha ejercitado la misma, ni tampoco la adquisición de derechos de uso o disfrute como el usufructo. No digamos ya la nuda propiedad, cuyo configuración y contenido dificulta incluso imaginar que pueda llegar a convertirse en lugar de residencia. En este sentido recomendamos la lectura de las consultas vinculantes V3931-16; V0746-17; V1430-18.

La reinversión en la nueva vivienda habitual también puede consistir en la construcción de la misma. Es decir, se puede adquirir una vivienda ya construida o se puede reinvertir el valor de transmisión en la construcción de una nueva vivienda habitual. Ahora bien, conviene tener presente una cuestión de suma trascendencia a estos efectos.

La construcción no puede durar más de dos años. No se trata de reinsertar el dinero en el plazo de dos años en una vivienda en construcción, se trata de adquirir una vivienda antes de que concluya ese plazo de dos años, lo cual es compatible con la construcción, siempre que todo haya finalizado en ese plazo.

Sobre el momento exacto en que se entiende adquirido un inmueble en construcción, destacamos por su claridad la doctrina de la Dirección General de Tributos contenida en la consulta vinculante V0305-18, de 8 de febrero.

En los supuestos de entregas de cantidades al promotor se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida, que en el caso de inmuebles puede realizarse de múltiples formas: puesta en poder y posesión de la cosa, entrega de las llaves o títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.

En los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, la fecha de adquisición se entiende producida con la finalización de las obras. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá poder acreditarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición.

El sentido de este pronunciamiento tiene su fundamento y su lógica, pero también es cierto que un rigor tan excesivo puede resultar desproporcionado en ocasiones, y quedar al margen de la voluntad del legislador. ¿Qué ocurre si un obligado tributario ha reinvertido el valor de transmisión en una vivienda sobre plano, y por causas totalmente ajenas a su voluntad la obra no se concluye en el plazo de dos años? ¿Dejamos a esta persona sin la exención de la ganancia patrimonial y la obligamos a presentar una declaración complementaria? ¿Y ésa es la voluntad del legislador realmente? ¿De qué habla el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de una adquisición en términos civiles basada en la teoría del título y el modo o de una reinversión en una nueva vivienda habitual? Habla de la reinversión de unas cantidades, luego no parece que sea necesaria una interpretación tan estricta del alcance de la exención…

Desde luego el Tribunal Económico Administrativo Central en la resolución de 08 de septiembre de 2016 (Resolución 6371-2015 en Unificación de criterio), opta por la línea más exigente, pero los Tribunales Superiores de Justicia de las Comunidades Autónomas tienden a suavizar este rigor. En este último sentido destacamos sentencias como las siguientes:

Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, de 8 de marzo de 2013, (recurso 504/2011).

Tribunal Superior de Justicia de Cantabria, de 22 de noviembre de 2012, (recurso 189/2011 ).

Tribunal Superior de Justicia de Valencia, de 16 de mayo del 2019.

Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 5 de diciembre del 2016.

Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, de 10 de julio de 2014.

Es evidente que se necesita la intervención del Tribunal Supremo o un cambio normativo, para dotar de mayor seguridad jurídica a esta cuestión

El mismo valor que la adquisición en propiedad es otorgado a la rehabilitación del inmueble por parte del obligado tributario. El artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas deja clara constancia de esta equiparación al afirmar que se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

  1. Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
  2. Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

6. EL CONCEPTO DE VIVIENDA HABITUAL. LA REGLA DE LOS TRES AÑOS

La vivienda habitual es el inmueble adquirido en propiedad en el que se resida, y en el que se debe permanecer durante al menos un período de tres años. Este aspecto es regulado en el primer apartado del artículo 41 bis, cuyo contenido transcribimos a continuación:

A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

De alguna manera podemos decir que el acceso a la condición de vivienda habitual por parte de un inmueble es provisional, y ésta se consolida cuando se cumple la condición de residir allí durante al menos tres años ininterrumpidos.

Pongamos un par de ejemplos.

Una persona transmite su vivienda habitual aflorando una ganancia patrimonial que considera exenta porque ha reinvertido el valor de transmisión en la compra de una nueva vivienda habitual. Sin embargo, a los dos años, vuelve a hacer lo mismo, transmite la vivienda para adquirir otra. Pues aunque inicialmente, sobre el dato del lugar de residencia, el inmueble adquirido tenía la condición de vivienda habitual, ésta no ha quedado consolidada por no permanecer en ella durante un período mínimo de tres años. Las consecuencias son, si se nos permite la expresión, desastrosas. Juzguen ustedes:

  • La ganancia patrimonial de la primera vivienda transmitida ha perdido su exención. Se trataba de una exención condicionada a que lo adquirido con posterioridad se consolidara como vivienda habitual. Como esta circunstancia no se ha producido, tendrá que hacer una complementaria de la liquidación del año de la venta para declarar esa ganancia patrimonial que inicialmente fue considerada exenta.
  • Obviamente la ganancia patrimonial obtenida con la segunda venta no puede quedar exenta en ningún caso, ni siquiera reinvirtiendo el valor de transmisión en una nueva vivienda habitual, porque el inmueble que ha transmitido en esta segunda ocasión carecía de la condición de vivienda habitual por no haberla consolidado en ese plazo de tres años.

¿Desde qué fecha debemos computar este plazo de tres años? En circunstancias normales, desde la adquisición o finalización de las obras. Ahora bien, no podemos perder de vista que el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta establece un plazo máximo de un año para habitar el inmueble desde la adquisición. Sería un plazo de un año para realizar la mudanza, por decirlo de forma sencilla. O sea, que tenemos dos plazos claves para la consolidación final de un inmueble como vivienda habitual:

  • Uno de un año desde su adquisición o finalización de las obras para que sea ocupado y comience a usarse como lugar de residencia. A esta plazo se refiere el apartado segundo del artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que dispone que “para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
  • Y otro de tres años que es el que estamos comentando.

Pues bien, en el caso de que ese plazo de un mes se haya utilizado, consumiendo por ejemplo 7 meses desde la fecha de adquisición, los tres años se contarían desde que se produce de manera real y efectiva el traslado a la nueva residencia. El artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta lo deja claro:

Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.

Avanzando en este orden de cosas, conviene subrayar que existe una serie de circunstancias que provocan que el inmueble se consolide como vivienda habitual aun sin haber cumplido el requisitos de los tres años de permanencia. La razón de ser de este relajamiento de la exigencia es que se trata de situaciones en las que se comprende que el obligado tributario no permanezca en ese lugar de residencia. Como una especie de…, este obligado tributario no ha estado los tres años, pero qué va a hacer el pobre… Circunstancias que nos llevan a pensar que nos hallamos ante un cambio justificado y comprensible. Inevitable. ¿Cuáles son? Se ocupa de mencionarlas el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta. Entre ellas destacan:

1. El fallecimiento del contribuyente.

2. Celebración de matrimonio.

3. Separación matrimonial.

4. Traslado laboral.

5. Obtención del primer empleo.

6. Cambio de empleo.

7. Otras análogas justificadas.

En consecuencia, cuando se dan estas circunstancias, el inmueble conserva su condición de vivienda habitual hasta el día de la marcha.

7. LA REGLA DE LOS TRES AÑOS Y LA EXTINCIÓN DE UN CONDOMINIO

Se trata de una cuestión sumamente práctica y que presenta un incuestionable interés. Imaginemos el siguiente caso. Dos personas tienen en pro indiviso una vivienda al 50 por ciento.  La adquirieron hace conjuntamente hace10 años. Deciden poner fin a esa situación y extinguir el condominio. La vivienda es atribuida a uno de ellos íntegramente. Podemos decir que la mitad la adquirió hace 10 años y la otra mitad se la han adjudicado ahora, en la extinción del condominio. El titular actual siempre ha vivido en ese inmueble, pero transcurridos dos años desde la adjudicación decide venderla para adquirir otra más adecuada a sus necesidades. ¿Puede aplicar la exención por reinversión? La duda surge con relación al 50 por ciento que le ha sido adjudicado, ya que no ha vivido tres años desde la adquisición, puesto que sólo han transcurrido dos años.

La tesis defendida por la Administración tributaria es la siguiente.

En los supuestos de adquisición de la propiedad en pro indiviso, habiendo adquirido  el 50 por ciento de la titularidad del pleno dominio sobre la misma en los tres años anteriores a la transmisión, si  el obligado ha residido ininterrumpidamente en la vivienda desde su adquisición, para el cómputo del plazo de tres años, ha de estarse a la fecha en que se produjo la adquisición de la cuota indivisa, sin tener a estos efectos trascendencia la fecha en que se adquirió la cuota restante hasta completar el 100 por 100 del dominio.

Por tanto al computarse el plazo de los tres años desde el momento de la adquisición por indiviso, será aplicable la exención sobre la totalidad de la ganancia derivada de la transmisión de la misma, si se cumplen los requisitos recogidos en la normativa del Impuesto.

En este sentido destacamos la importancia de la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 10 de Septiembre de 2015.

8. LA REGLA DE LOS TRES AÑOS Y EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA

Esta peculiar forma de adquirir la propiedad sobre un inmueble suele plantear dificultades de tipo práctico, y en el tema que tratamos la situación no es diferente.

Imaginemos el siguiente caso. Una persona comienza a residir en un inmueble en régimen de arrendamiento con opción a compra. A los cinco años ejercita la opción de compra accediendo al pleno dominio sobre la misma. A los dos años desde el ejercicio de la opción de compra vende el inmueble, y como su intención es reinvertir el valor de transmisión en la adquisición de una nueva vivienda habitual, pretende aplicar la exención que está siendo objeto de nuestra atención. ¿Es posible?

Obviamente no. Los tres años se cuentan desde que se adquiere, es decir, desde el ejercicio de la opción de compra.

En este sentido puede verse la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V 0681 – 2006, de 10 de abril de 2006.

10. LA REINVERSIÓN EN UNA NUEVA VIVIENDA HABITUAL Y EL ESTADO DE ALARMA POR EL CORONAVIRUS COVID-19

En virtud de la disposición adicional novena del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y de la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, a efectos del plazo de dos años previsto para la reinversión en una nueva vivienda del importe obtenido en la venta de la vivienda antigua, se paraliza el cómputo de dicho plazo desde el 14 de marzo de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, hasta el 30 de mayo de 2020.

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